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こんにちは。大田区の相続大好き税理士です！

最近、ネタが昭和すぎて萎えるというごく少数のご意見が…

わかりました。それでは令和に生きている証をお見せしましょう！

「NARUTOダンス」ってご存じですか？

（ご興味のある方はコチラご覧ください）

https://www.youtube.com/embed/p6LNPRKTJNo?enablejsapi=1&origin=https%3A%2F%2Fameblo.jp

中国人の男性が５人くらいクネクネ踊りながらじわじわ前進してくるやつです。

それを見ながら我が家の子どもが茶の間（←言い方！昭和か！）リビングでクネクネやっておりますｗ

聞けば学校で流行ってるらしいのですが、５０過ぎのおじさんにはいくらご指導いただいても「なぜナルトなのか？」まったく理解とヒザの可動域がおよばない世界でございます。

お礼のしるしに、伝統舞踊のヒゲダンスを伝授させていただきました。

もしお正月くらいに都内でヒゲダンスが謎の再流行というニュースが流れたらその発信源はワタクシですのでよろしくお願いいたします。（取材もOKです。）

さて、今日は相続税申告でとっても中心的な作業になる「土地の評価」のお仕事についてご紹介いたします。

ご自宅を所有している方がお亡くなりになれば、その土地と建物が遺産となり、金額に直してから相続税の計算に含めることになります。

いまサラッと言いましたけど、ここ！→「金額に直してから」

これがとっても大変なんです。人呼んで「財産評価」

知ってるぅ。路線価ってやつに面積かければできあがりじゃん？

それではまた明日～。

いやいや、そーじゃーないんです！

そんなに簡単だったらお金もらえるわけないじゃないですか！

この、土地を財産評価基本通達にそって評価して金額であらわす作業を土地の評価といいます。

ちなみに建物の評価はあまり難しくありません。

税理士によって作業の進め方にはいろいろあると思いますが、私の場合、土地の評価をするときは、一番最初に現地を実際に見に行きます。

遠くてなかなか行くのが難しいケースはのぞき、関東一都六県エリアであれば必ず（山奥でも革靴はいたまま）見に行きます。

昔から刑事の世界では「現場１００遍」と言われておりますが、相続税理士にとっても現場を見ておくことはとても重要なんです！

個人的には土地評価における最重要任務だと思っています！

もし相続税をお願いした税理士が「現地になんか行かなくたって大丈夫！」という人だったら（←実際に一定数存在します）、チェンジした方がいいかもしれません。

申告書ににじみ出るオーラ（説得力）が全然違ってきますョ！

で、現地に着いたら何をするかと言いますと、

まず、目を閉じて耳を澄ませます。

ただ物思いにふけっているわけではありません。音を聞くんです。

「騒音」がないかどうか

概ね、８０ｄｂ程度の音が頻繁に計測される状況であれば、詳しく調査したうえで評価減の要素になることがあるからです。

（もちろん、本格的な騒音測定器も持っていきますョ！）

８０ｄｂってどれくらいの騒音かご存じでしょうか？

意外にそれほど大音量ではないとお感じになると思います。

クルマがひっきりなしに流れ続けるような幹線道路沿いであれば８０ｄｂ近い可能性が十分あります。

同様に、匂いを嗅ぐ（レアですが、これも場合によっては減価要因になります）

更に、隣接エリアに高圧線や墓地や火葬場、ごみ焼却場といった忌避施設があることが分かっている場合、評価対象地にどれくらい直接的な影響がありそうかを確認します。

次にやることは、道路の幅を見る！

車２台がすれ違えるくらいの幅であればあまり気にすることはないですが、車１台しか通れない幅の場合は、測ります。愛用の黒メジャー（5m）で！

更に、道路と建物敷地の境目あたりの地面をジロジロ見て回ります。

敷地がかさ上げされていないか、擁壁の高さがどれくらいか、正面以外から道路に出ることはできるのか…

境界杭や鋲、プレート、Ｌ字溝、Ｕ字溝、水路、縁石、塀、生垣、植栽プランターなどなど、道路と敷地の境界にはいろいろな情報が溢れているのです！

アノ～、すみません。付いてきていただけてますでしょうか？

ちょっと溢れる不動産愛があふれすぎてるような気が

コホン。気を取り直して、次に見るのは、土地の利用状況です。

敷地ほとんどが建物に使われているのか、一部が駐車スペースになっているのか、駐車場や駐輪場として第三者に貸し出されていないか、駐車場は舗装されているのか砂利敷なのか、土のままなのか…

アパートやマンションの場合は、管理会社の看板、共用部分の電気水道の有無、駐車場を使っているのが住人だけなのか、住人以外の人に外部貸ししているのか（部屋数と駐車台数の確認）…

それからいよいよ建物の中がどのように利用されているかの確認です。

もちろん所有者の自宅とわかっている場合はあまり気にしませんが、問題は貸家として賃貸されている建物です。

何を見るかというと、まず表札やポスト、ベランダの使用状況です。入居状況を推測します。

次に、部屋数の確認です。できれば部屋番号も確認します。

入り口側から１０１号室なのか、奥側から１０１号室なのか、１０４号室はあるのかといったあたりが見るポイントです。（”４”の付く部屋番号を飛ばしているアパートはほんとに多いんです。）

あまり土地の評価には関係ありませんが、のちのち確定申告も依頼されるようなケースであれば、natural born 不動産屋としてはぜひとも屋上は見ておきたいところです。塔屋や給水タンク、防水の（劣化）状況、邸内神祠や未登記小屋の有無、、見るべきポイントはいくらでもありますな、ハハハ。

読者の皆さん、だいぶ腰が引けてきていますが、オタク心を馬鹿にしてはいけません。

こうしたなにげない情報でも、のちのち建物の賃貸割合を調べるときに貴重な補足情報になったりすることが実際あるんですョ。

いうまでもありませんが、こうしたポイントはすべて写真に納めておきます。

そうそう、写真を撮るときの注意点があります。

それは、あまり近づきすぎないこと。

アップの写真は、対象を細かく見るときには便利ですが、そもそもどこを撮った写真なのかがわかりずらくなってしまうのです。

ですので写真はかならず引いた位置から撮っておきましょう。

以上が現地調査で実際に私がやっていることです。

そして、シメはやっぱり事前に調べておいたお店でひと休み、ですね。

法務局や市役所の窓口で調べごとの最後に窓口の人に聞くこともよくやります。

意外と気軽にオススメのお店を教えてくれますよ！

次回は、不動産屋相続税理士の真骨頂、役所調査の実態を予定していますのでお楽しみに！

ではまた！